При покупке квартиры существуют риски из-за невнимательного отношения к документам стать жертвой мошенников, либо приобрести имущество, которое продавать по тем или иным обстоятельствам было нельзя, и сделка будет признана недействительной. Поэтому перед заключением договора о купле-продажи квартиры необходимо проверить, как минимум, следующий пакет документов.
Паспорта собственников. Необходимо проверить паспорта у каждого собственника, если их несколько, а не только у продавца, с которым вы контактируете. При проверке паспорта надо обратить внимание на его действительность, наличие всех страниц, соответствие указанным в паспорте данным информации о собственнике в документах на квартиру. Необходимо соотнести фото в паспорте с внешним обликом человека, представляющегося собственником.
Также один из важнейших документов — документ-основание права собственности на квартиру. К данным документам относятся: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации. В них надо проверить: данные участников сделки, адрес приобретаемого объекта, площадь объекта, условия договора.
Выписка из ЕГРН тоже очень важна.
- Выписка должна быть свежей, то есть взятой не ранее, чем месяц назад.
- Надо обратить внимание на число собственников, данные собственников, наличие обременений — например, ипотеки, наличие несовершеннолетних, что требует получения перед сделкой разрешения от органов опеки и попечительства.
Если квартира была приобретена в браке, потребуется согласие второго супруга, даже если на момент продажи супруги уже развелись. Росреестр зарегистрирует сделку и в том случае, если продавец не предоставит согласие, но тогда в дальнейшем будет риск оспаривания такой сделки по иску супруга, не давшего согласие на продажу имущества, нажитого во время брака. В согласии надо проверить дату оформления, наличие нотариального заверения и данные супругов.
Перед сделкой все зарегистрированные лица должны выписаться из квартиры, так будет безопаснее всего для покупателя.
Кроме того, надо попросить предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, если только вы не соглашаетесь приобрести квартиру с долгами на условиях скидки, и потом оплатить данные долги самостоятельно.
Также следует проверить, не проходит ли собственник квартиры в настоящее время процедуру банкротства физического лица. Это можно сделать на сайте «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
Юрист по недвижимости Дмитрий Молчанов — специально для «Российской газеты».
